Der BGH hat mit Urteilen vom 05.06.2012 entschieden, dass Anleger, die Anteile an einem Fonds (hier einen Immobilienfonds) erwerben, nicht arglistig über die Höhe einer im Kaufpreis einer Immobilie enthaltenen Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, dass vom Gesamtaufwand 76,70% auf „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ entfallen würde und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% enthalten ist.

Von: Jana Burek-Fürstenow

Hintergrund der Fälle war, dass sich Kunden im Rahmen von sog. Steuersparmodellen an Immobilienfonds beteiligt haben. Die Beteiligung wurde von einer Bank finanziert. Der BGH geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass bei solchen Modellen zwischen der finanzierenden  Bank und dem Kunden kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wird. Das hat zur Folge, dass die Verpflichtung der Banken zur Aufklärung über die Risiken über dieses finanzierte Anlagegeschäft reduziert sind, also nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben sind. Eine Aufklärungsplficht soll aber bspw. dann vorliegen, wenn die Bank einen Wissensvorsprung gegenüber dem Kunden hat. Solch ein Wissensvorsprung kann sein, wenn der Bank positiv bekannt ist, dass der Anleger von seinem Berater oder durch die Angaben im Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.

In den jetzt vom BGH entschiedenen Fällen verneint der BGH aber gerade einen solchen Wissensvorsprung und dass die Bank den Anleger arglistig getäuscht haben solle.

Im Verkausprospekt der Fonds wurde, so der BGH, deutlich erkennbar dargelegt, dass Vertriebsprovisionen anfallen. Der Anleger wurde auch nicht über die Höhe der Provisionen getäuscht, denn nur weil andere, im Prospekt offengelegete Bestandteile am Gesamtaufwand gering seien, würde dies nicht bedeuten, dass die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision ebenfalls gering ist. Der BGH verneinte ebenfalls eine Täuschung in den von den Vermittler verwendeten Vermittlungesaufträgen. Diese würden zwar nur die vom Anleger direkt an den Vermittler zu zahlende Provision ausweisen, darin würde aber noch keine abschließende Erklärung über die Provision liegen. Vielmehr sei sogar ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden würden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückgegeben, weil von diesem noch über andere, bislang noch nicht geprüfte, Einwendungen zu entscheiden ist

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 82/2012