Steuerinfos über Immobilienbesitz in Spanien

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, müssen Sie zuerst -egal ob sich Ihr Hauptwohnsitz in Deutschland befindet oder nicht- eine Steueridentifikationsnummer beantragen. Die Personen ohne Wohnsitz in Spanien beantragen dann die sogenannte "Número de Identificación para Extrangeros" (oder kurz NIE). Die NIE Nummer in Spanien ist die Identifikationsnummer für jeden Staatsbürger, der nicht die spanische Staatsbürgerschaft besitzt und in Spanien Geschäfte tätigen möchte. Diese Nummer wird zur Steuernummer, auch NIF genannt, wenn die Person bei der spanischen Finanzbehörde angemeldet wird. Sollten Sie die NIE Nummer nicht dringend benötigen, können es beim spanischen Konsulat, welches für Ihren Wohnort in Deutschland, zuständig ist, persönlich beantragen.

Erst wenn Sie diese Nummer erhalten haben, werden Sie in Spanien anfallenden Steuern bezahlen können.

Beim Kauf einer Immobilie fallen folgende Steuer an:

1) Beim Kauf von einem gewerblichen Unternehmen:

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Anadido oder kurz IVA)

Wenn Sie eine neue Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen kaufen, müssen Sie Mehrwersteuer zahlen. Beim Verkauf von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Bei anderen Verkaufsgegenständen, wie z.B. Geschäftslokalen, beträgt er 16%

Stempel- und Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales).

Der Steuersatz ist abhängig von den Normen der jeweiligen "Comunidad Autónoma" -Autonome Region- und liegt zwischen 0,1% und 1% des beurkundeten Betrages; man sollte sich aber jeweils für die maßgebliche Autonome Region über die geltenden Beträge informieren.

2) Beim Kauf von einer Privatperson:

Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Beim Kauf von Immobilien von Privatpersonen müssen sie die "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" zahlen. Diese Steuer wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages (Escritura de Compraventa) fällig und ist immer vom Käufer zu bezahlen. Sie beträgt 6% des beurkundeten Kaufpreises; es gibt aber auch Autonome Regionen wie Aragón, die Balearen, Catalunya, Madrid, Galicia oder Murcia, in denen 7% des Kaufpreises berechnet wird.

Wertzuwachsteuer für Gründstücke (Impuesto de Plusvalía)

Es handelt sich um eine kommunale oder gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert. Dieser Wertzuwachs wird durch die Anwendung eines jährlichen Prozentwerts, der von der zuständigen Gemeindverwaltung bestimmt wird, auf den Wert der Immobilie festgelegt.

Gesetzlich gesehen sollte diese Steuer vom Verkäufer bezahlt werden, aber in der Regel einigen sich die Parteien darauf, dass der Käufer zahlt.

Letztendlich muss man darauf hinweisen, dass Sie bei Erwerb der Immobilie von einem Nicht-Residenten in Spanien verpflichtet sind, 5% des Kaufpreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Es handelt sich in diesem Punkt um eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers.

Beim Verkauf einer Immobilie fallen folgende Steuern an:

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de no residentes):

Beim Verkauf einer Immobilie fällt natürlich Einkomensteuer auf den Wertzuwachs an. Der Steuersatz beträgt 18%.

Anfallende Steuern während des Immobilienbesitzes

Durch den Besitz der Immobilie entstehen für Sie Zahlungsverpflichtungen in Spanien, die kurz erläutert werden:

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de no residentes)

Im Fall eines Eigentümers, der Nicht-Resident in Spanien ist, wird die Eigennutzung als fiktive Mieteinnahme angesehen, die steuerpflichtig ist. Für Nicht-Residenten beträgt diese Zurechnung von Einkünften 2% des Katasterwertes der Immobilie bzw. 1,1% gemäß dem ab 01.01.1994 neu festgesetzten Katasterwert. Der anwendbare Steuersatz beträgt 25%.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Als Bemessungsgrundlage gilt der Wert des Vermögens am 31. Dezember eines jeden Jahres. Besteuert wird das Nettovermögen.

Im Fall von Immobilien wird als maßgeblicher Wert der höchste der folgenden Parameter genommen:

1. Anschaffungswert
2. Katasterwert; oder
3. der von der Verwaltung nachgeprüfte Wert

Der Steuersatz ist wie für Residenten progressiv ausgestaltet. Freigrenzen gibt es für Nicht-Residenten nicht.

Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder Kurz IBI)

Es handelt sich um eine Kommunale Steuer, die jährlich bezahlt wird. Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Immobilie am 01. Januar eines jeden Jahres (der Zeitpunkt, an dem diese Steuer fällig wird).

Die Steuer wird festgelegt durch die Anwendung eines Steuersatzes, der von jeder Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie. Der maximale Steuersatz darf aber 1,17% für Stadtsgründstücke oder 1,11% für Landgrundstücke nicht übersteigen.