Ferienwohnrecht
Unter Ferienwohnrecht (auch: Timesharing, Teilzeitwohnrecht, Teilzeiteigentum, Teilnutzungsrecht, Wohnnutzungsrecht) sind Verträge im Hotel- und Touristikbereich zusammengefasst, durch die ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen.
Je nach Anbieter unterscheiden sich die Konzepte der Nutzungsrechte. Dennoch haben alle Ferienwohnrechte generell folgende Gemeinsamkeiten: Der Kunde erwirbt für eine bestimmte Kaufsumme das Recht, jedes Jahr, oder jedes ungerade Jahr bzw. gerade Jahr, wiederkehrend eine Ferienunterkunft (Hotelzimmer, Appartement) für einen bestimmten Zeitraum, meistens eine feste Woche (sieben Übernachtungen), zu einem bestimmten Zeitraum zu bewohnen. Dieses Recht kann, je nach vertraglicher Vereinbarung und je nach Anbieter und Konzept von wenigen Jahren bis unendlich ausgeübt werden. Die vertraglich festgelegten Laufzeiten liegen, im deutschsprachigen Raum, meistens bei 30–50 Jahren. Diese Nutzungsrechte können auch vererbt, verkauft, vermietet oder verschenkt werden und sind in aller Regel über die Ferienanlage oder einen Treuhänder im Grundbuch verankert.
Ähnlich einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist es allgemein üblich, dass der Ferienwohnrechtsbesitzer entsprechend seinem Anteil jährlich auch die allgemeinen Betriebs-, Verwaltungs-, Instandsetzungskosten, auch Servicegebühren genannt, bezahlt.
Appartements auf der Basis von Ferienwohnrechten sind so konzipiert, dass sie sowohl als komfortables Hotelzimmer als auch als Ferienwohnung auf Selbstversorger-Basis genutzt werden können. Standard ist die mindestens einmal wöchentliche Reinigung und Pflege eines Appartements im Rahmen eines hotelähnlichen Service. Dem Gast stehen darüber hinausgehende umfangreiche Dienstleistungen - unentgeltlich oder entgeltlich - zur Verfügung.
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[Bearbeiten] Rechtliche Grundlagen von Ferienwohnrechten
Der Verkauf des ‚Produkts‘ Teilzeit-Wohnrecht unterliegt in der Bundesrepublik Deutschland seit 1997 gesetzlichen Regelungen. Zum 1. Januar 2002 ging das bis dahin bestehende Teilzeit-Wohnrechte-Gesetz (TzWrG) im Bürgerlichen Gesetzbuch – §§ 481-487 BGB – auf. Danach müssen Anbieter beim Verkauf von Teilzeit-Wohnrechten bestimmte Auflagen erfüllen, die Konsumenten ein hohes Maß an Sicherheit garantieren. Auch in den anderen Ländern der EU bestehen vergleichbare gesetzliche Standards, die alle in Umsetzung der Richtlinie 1994/47/EG vom 26. Oktober 1994 (ABl. EG L 280, S. 82) erlassen worden sind.
Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen werden nachfolgend kurz skizziert.
[Bearbeiten] Der Prospekt
Wer als Unternehmer den Abschluss von Teilzeit-Wohnrechte-Verträgen anbietet, hat jedem Verbraucher, der Interesse bekundet, einen Prospekt auszuhändigen. Dieser muss unter anderem enthalten:
- Eine allgemeine Beschreibung des Wohngebäudes oder des Bestands von Wohngebäuden
- Namen und Wohnsitz des Unternehmers des Nutzungsrechts, Namen und Wohnsitz des Eigentümers des Wohngebäudes oder der Wohngebäude – bei Gesellschaften, Vereinen und juristischen Personen Firma, Sitz und Name des gesetzlichen Vertreters sowie die rechtliche Stellung des Unternehmers in Bezug auf das oder die Wohngebäude
- Die genaue Beschreibung des Nutzungsrechts nebst Hinweis auf die erfüllten oder noch zu erfüllenden Voraussetzungen, die nach dem Recht des Staates, in dem das Wohngebäude gelegen ist, für die Ausübung des Nutzungsrechts gegeben sein müssen
[Bearbeiten] Der Vertrag
Der Teilzeit-Wohnrechte-Vertrag bedarf der schriftlichen Form, soweit nicht in anderen Vorschriften eine strengere Form vorgeschrieben ist. Ein Abschluss des Vertrags in elektronischer Form ist ausgeschlossen.
Der Vertrag muss unter anderem folgende Angaben enthalten:
- Namen und Wohnsitz des Verbrauchers
- Die genaue Bezeichnung des Zeitraums des Jahres, innerhalb dessen das Nutzungsrecht jeweils ausgeübt werden kann, die Geltungsdauer des Nutzungsrechts nach Jahren und die weiteren für die Ausübung des Nutzungsrechts erforderlichen Einzelheiten
- Die Erklärung, dass der Erwerb und die Ausübung des Nutzungsrechts mit keinen anderen als den im Vertrag angegebenen Kosten, Lasten oder Verpflichtungen verbunden ist
- Zeitpunkt und Ort der Unterzeichnung des Vertrags durch jede Vertragspartei
[Bearbeiten] Das Widerrufsrecht
Dem Verbraucher steht bei einem Teilzeit-Wohnrechte-Vertrag ein Widerrufsrecht zu. Er ist an seine auf Abschluss des Vertrags gerichtete Willenserklärung nicht mehr gebunden, wenn er sie fristgerecht widerrufen hat.
Der Widerruf muss keine Begründung enthalten und ist in Textform innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Unternehmer zu erklären; zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher eine deutlich gestaltete Erklärung, die ihm seine Rechte deutlich macht, in Textform mitgeteilt worden ist. Sie muss auch Namen und Anschrift desjenigen enthalten, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, einen Hinweis auf den Fristbeginn und darauf, dass der Widerruf keine Begründung enthalten muss und in Textform innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Unternehmer zu erklären ist – und dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung genügt.
[Bearbeiten] Anzahlungsverbot
Der Unternehmer darf Zahlungen des Verbrauchers vor Ablauf der Widerrufsfrist nicht fordern oder annehmen. Zahlungen über einen seriösen Treuhänder sind allerdings gestattet, sofern der Verbraucher die Verfügungsbefugnis über den geleisteten Betrag dadurch nicht verliert.
[Bearbeiten] Umgehungsverbot
Von den gesetzlichen Bestimmungen für Teilzeit-Wohnrechte-Verträge darf nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. So können etwa Verträge, die auf eine kürzere Laufzeit als 3 Jahre lauten, aber sonst ein Nutzungsrecht à la Ferienwohnrecht beschreiben, ebenfalls nach den für ein Ferienwohnrecht vorgesehenen rechtlichen Vorgaben zu beurteilen sein.
[Bearbeiten] Die Typen-Systeme von Ferienwohnrechten
Trotz der sehr weitreichenden Vorgaben des Gesetzgebers, was den eigentlichen Vertrag über das Ferienwohnrecht angeht, gibt es hinsichtlich dessen konkreter rechtlicher Ausgestaltung eine Vielzahl von Varianten.
Unterschiede sind beschrieben worden hinsichtlich der erworbenen Urlaubsanspruchs selbst, hinsichtlich der Laufzeit des Ferienwohnrechts und hinsichtlich der rechtlichen Absicherung.
[Bearbeiten] Varianten des Urlaubsanspruchs
- Fixed Week: Die selbe Kalenderwoche jedes Jahr in der gleichen Ferienanlage im gleichen Apartment bzw. Appartementtyp (Beispiel: Woche 23 im Ferienclub Musteranlage im Appartement 315 für 4 Personen)
- Floating Week:: Eine beliebige Kalenderwoche innerhalb einer Saison, z. B. der Hochsaison in einer Ferienanlage (z. B. eine Woche in der Hochsaison im Ferienclub Musteranlage)
- Aktien- oder Clubsystem: Es werden statt konkreter Ferienwohnrechte ‚Aktien‘ oder Clubanteile erworben, deren ‚Dividende‘ in Form von Urlaubspunkten und nicht von Bargeld ausgeschüttet wird. Für die Belegung der Appartements müssen dann ‚Punkte‘ aufgebracht werden. Die Punkte können in unterschiedlichen Ferienanlagen ‚verurlaubt‘ werden, die zum Anbieter bzw. Club gehören.
[Bearbeiten] Varianten der Laufzeit
Typischerweise beträgt die Laufzeit eines Ferienwohnrechts 30-50 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist kann das Ferienwohnrecht ggf. gegen Zahlung verlängert werden. Es sind aber auch Laufzeiten möglich, die prinzipiell unbegrenzt sind, da sie in der Laufzeit nicht begrenzt und zudem vererbbar sind.
[Bearbeiten] Varianten der rechtlichen Absicherung
- Dingliche Absicherung durch echtes Bruchteilseigentum: Die Immobilie ist im Eigentum aufgeteilt. Der Erwerber des Ferienwohnrechts wird gleichzeitig Eigentümer des entsprechenden Anteils, z. B. 1/52 der betreffenden Ferienwohnung und als solcher in Abteilung eins des Grundbuchs eingetragen.
- Vereinsrechtliche Absicherung durch Ferienclub-Mitgliedschaft: Es wird ein Ferienclub als eingetragener Verein gegründet. Dieser Verein ist in der Regel Eigentümer der Immobilie oder besitzt ein grundbuchlich abgesichertes Nießbrauchrecht. Durch die Mitgliedschaft in diesem Verein wird dem Erwerber als wesentliches Recht die Nutzung eines Ferienwohnrechts ermöglicht.
- Schuldrechtliche Absicherung durch Nutzungsvertrag: Der Erwerber des Ferienwohnrechts schließt mit dem Eigentümer oder Nießbrauchberechtigten der Ferienanlage einen Ferienwohnrecht-Vertrag über die Nutzung einer Ferienwohnung.
Neben dem reinen Ferienwohnrecht gibt es bereits ein großes Angebot an Dienstleistungen, die speziell auf Ferienwohnrechtsbesitzer zugeschnitten sind. Dazu zählt in großem Maße der Ferientausch. Nahezu alle Timeshare-Anbieter weltweit haben ihre Ferienanlagen bei einer der beiden internationalen Ferientauschorganisationen Interval International oder RCI angeschlossen. Dadurch haben die Ferienwohnrechtsbesitzer die Möglichkeit, durch deren hochentwickelte Reservierungssysteme weltweit zu tauschen und auch weitere Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.
Timesharing ist vor rund 40 Jahren in der Schweiz durch Hapimag entstanden. In den USA fand diese Idee bisher die meisten Anhänger; weltweit gibt es zur Zeit etwa sechs Millionen Timesharing-Eigentümer. Es ist eines der schnellst wachsenden Segmente im Tourismus. Namhafte Anbieter wie Marriott International, Hyatt, Disney, Hilton, Four Seasons sind bereits fest in diesen Markt verankert.
[Bearbeiten] Kritik an Time-Sharing-Modellen
Time-Sharing-Verträge erreichen in Europa bei weitem nicht die US-amerikanische Popularität. Von zweifelhaften, gerne im Ausland (Isle of Man, Cayman-Inseln usw.) ansässigen Anbietern vertriebene Modelle haben die Europäische Union zur Verabschiedung der oben genannten Richtlinie veranlasst, die letztlich zur Einführung der bundesdeutschen Teilzeitwohnrechteregelungen als Verbraucherschutzvorschriften geführt hat. Seitdem versuchen unseriöse Anbieter diese Verbraucherschutzvorschriften u.a. dadurch zu umgehen, dass Time-Sharing-Verträge mit einer Laufzeit von lediglich 35 Monaten vertrieben werden - weil erst ab einer Vertragsdauer von 36 Monaten die §§ 481-487 BGB zugunsten des Verbrauchers eingreifen. Durch das in Deutschland geltende Umgehungsverbot bei Teilzeitwohnrecht-Verträgen (siehe oben) sind Verbraucher aber auch in diesem Fall geschützt, da sie sich auf die strengen Vorgaben für Teilzeitwohnrecht-Verträge berufen können.
Auch der wirtschaftliche Sinn von Time-Sharing wird teilweise in Frage gestellt. Die erhebliche Investition in das Wohnrecht und die nicht vorhersagbaren, künftigen Betriebs- und Instandhaltungskosten der Ferienwohnanlage können dazu führen, dass sukzessiv gebuchte Pauschalreisen preiswerter sind. Ferner sind die von den Anbietern beworbenen Tauschbörsen für erworbene Wohnrechte der Kritik ausgesetzt. Diese Kritik betrifft vor allem die Verfügbarkeit von geeigneten Urlaubsunterkünften in Hochsaisonzeiten.
[Bearbeiten] Weblinks
- Europäischen Verbraucherzentren
- Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen
- Teilzeit-Wohnrechtegesetz (TzWrG) Gesetz über die Veräußerung von Teilzeitnutzungsrechten an Wohngebäuden
- EU-Richtlinie und Teilzeitwohnrechtegesetze verschiedener Länder in Volltext
- www.un-hapi.de - Kosten und Probleme der Hapimag-Ferienwohnrechtsprodukte
- Deutscher Bundesverband für Teilzeitwohnrechte